«Зачем это инвестору?». Бизнесмены не покупают исторические здания в регионе — и вот почему

Бизнесмены, выкупившие историко-культурные объекты, надеются привлечь ресурсы, не находят их, и в результате работы не проводятся, высказался о ситуации председатель Гродненского облисполкома Владимир Караник. «Объект разрушается дальше, и мы своевременно изымаем его, чтобы не допустить полного разрушения. Мы надеемся, что изменение к подходам реконструкции позволит более активно вовлекать эти объекты в хозяйственный оборот». Бизнесмены с таким мнение не согласны.

55-летний бизнесмен Павел Подкорытов — родом из Снежинска Челябинской области. Туда перебралась его бабушка, которая родилась на Витебщине. В России он попал в тюрьму — был «рейдерский захват бизнеса», рассказывал бизнесмен. Именно там он начал интересоваться своими белорусскими корнями. В итоге стал меценатом — помогал выпускать книги и организовывать литературные премии. А еще — в 2012 году выкупил усадьбу Чечотов-Бохвицев в белорусском агрогородке Подороск.

Об усадьбе известно с начала 16 века. В конце 19 века усадьба перешла во владение Бохвицев. Выходцы из Польши жили там до 1939 года, пока Красная Армия не арестовала последнего хозяина имения — Оттона Бохвица. После войны в усадьбе была музыкальная школа, в 70-х — управление колхоза. В конце 80-х усадьба уже стояла пустой, ее разграбили. В 2010-х начались попытки продажи.

Ситуация — типичная для белорусских усадеб. Во многих из них после потери владельца размещались различные инстанции: колхозы, школы, военные комендатуры, или даже предприятия. После здание приходило в негодность. Усадьбе в Подороске повезло — не все так скоро находят хозяина и находят его вообще.

Новых владельцев ждала большая работа: в усадьбе не было электричества, канализации, газа. Исторические интерьеры не сохранились — их разграбили. Не было документов, инженерных схем, планов. На восстановление техдокументации ушли годы — ее нужно было согласовывать в Министерстве культуры.

Как в планы вмешалось государство

На территории поместья четыре здания: дворец, флигель, кузница и беседка с колоннами. Объект получил вторую категорию историко-культурного наследия (достопримечательные историко-культурные ценности, характеризующие наиболее отличительные черты историко- культурного наследия страны — Hrodna.life). В планах было открыть кафе, сувенирный магазин, две гостиницы. Дворец собирались реконструировать в последнюю очередь. Там собирались открыть музей белорусской шляхты. Экспозиция должна показать жизнь знати на примере мальчика или девочки, родившихся шляхтичами.

В 2019 году Андрей Колос, тогда — директор проекта, рассказывал, что ситуация изменилась к лучшему: их перестали много штрафовать, уменьшилось количество проверок. В начале 2023 года должен был быть готов проект, получено заключение госэкспертизы, запущено кафе, магазин и временная экспозиция.

Но 27 октября 2022 года задержали трех сотрудников «Маёнтка Падароск». На предприятии была выемка документов и обыски — забрали документы фирмы и компьютеры. Директор ЧТУП «Маёнтак Падароск» Юрий Меляшкевич и финансовый директор Дмитрий Карабач остаются под стражей. Возбуждено уголовное дело по неуплате налогов и страховых взносов с зарплат работников почти на 400 000 рублей.

На возобновление документов, доступов к счету, сбора оперативной информации нужно время. План-график реконструкционных действий нарушен. Павел не уверен, что им позволят работать и опасается отказов со стороны партнеров и контрагентов.

«Да, я получил зарплату в конверте»

Руководство «Маёнтка Падароск» отвергает обвинения. Статья об неуплате налогов в Беларуси стала способом борьбы с неугодным бизнесом или организациями. Например, с правозащитной организацией «Вясна», помогающей политзаключенным или магазином «АвтоЗапчасти» гродненца Виктора Рукши, который пожаловался на силовиков.

«Статья очень популярная. Под нее очень просто подобрать „базу“. Фактически, нужно просто найти свидетеля, который скажет: „Да, я получил зарплату в конверте“. И всё».

То, что по обвинению этой статье сразу закрывают директора, бухгалтера и сотрудников (могут, чтобы шантажировать его на дачу показаний и обещать перевод в статус свидетеля) говорит, что эта статья — дубина в руках власти.

Нигде в Европе по таким обвинениям не закрывают под стражу. Ну, очень редко, когда уже такие космические суммы или попытки уничтожения улик. Очень редко. В РБ сразу закрывают", — прокомментировал Hrodna.life источник, знакомый с ситуацией.

От шляхты — к колхозу и разворовыванию

Меньше, чем Подороску, повезло Жемыславлю. Там расположена усадьба Умястовских, памятник дворцово-паркового строительства Беларуси XIX века. Дворец должен был стать уменьшенной копией здания королевского дворца в Варшаве. Рядом — парк в английском стиле, липовая аллея, искусственный пруд на 60 гектар.

После революции в имении размещался военный санаторий. После окончания Первой Мировой Жемыславль вошел в состав Западной Беларуси, а имение вернули прежним владельцам — Умястовским. В 1930 году владелец передал усадьбу научно-практическому филиалу Виленского университета Стефана Батория.

После Второй Мировой здание бывшей усадьбы Умястовских передали Суботниковскому сельсовету. В нем размещался совет колхоза «Жемыславский», библиотека, клуб и отделение связи. В 2006 году Жемыславль и Субботники объединили в одно хозяйство. Центр перенесли в Субботники — все организации из усадьбы переехали туда.

Дворец впервые продали в 2008 году. Но председателя совхоза обвинили в коррупции, а продажу признали незаконной. «Человек переживал за это здание, потому что он здесь вырос, попал в больницу», — рассказывала местная жительница «Вечернему Гродно» .

Через год дворец хотел купить филиал «Газпрома» в Бресте. Но тогдашний председатель Гродненского облисполкома запретил продажу, сказав, что деньги не должны уходить из области. Ещё через год, в апреле 2012-го, появился покупатель из России, а 18 мая во дворце случился пожар.

— Эту дату у нас знают все. Смотрели на пожар, плакали и были бессильны что-либо сделать, — вспоминала местная жительница. — Я теперь туда не хожу, потому что не могу спокойно это видеть. У дворца нет крыши. Две войны выстоял, но губит его людское равнодушие.

После пожара дворец быстро разграбили: по ночам на машинах вывозили камины с мраморной облицовкой. Усадьбой заинтересовался бизнесмен из Иордании — купил, но передумал из-за аварийного состояния. Новым владельцем стал минский бизнесмен Михаил Глинский, владелец фирмы «Градитель». Он купил дворец за 138 рублей.

Пока дворец заброшен и находится в аварийном состоянии. На свой страх и риск, пока охранник не видит, можно войти внутрь и побродить по усадьбе.

Санкции и напряженность

Ситуация в стране помешала реализации еще нескольких проектов. Детская писательница Илона Караваева выкупила с аукциона синагогу XVII века в Слониме в конце 2020 года. Ради этого она продала квартиру в Минске.

Восстановлению синагоги помешали санкции и война в Украине, рассказала писательница Hrodna.life. Европейцы не смогли работать с белорусскими банками. Также, предположила писательница, люди переключились на помощь пострадавшим от войны. Инвесторов либо государственных программ для поддержки проекта также не нашлось.

В итоге в 2022 году Илона ликвидировала фонд «Спасая наследие», который собирал средства на реконструкцию. Синагога вернулась в собственность продавцу — Слонимскому райисполкому.

В начале 2022 года ликвидировали фонд «Щорсы и Хрептовичи», который пять лет пытался сохранить и развить огромный усадебно-парковый комплекс Хрептовичей XVIII века. Он подготовил совместный с ЕС и Новогрудским исполкомом проект. Польская сторона вышла из проекта, по которому должны были восстановить здание из усадебного комплекса в Щорсах. Причиной назвали пандемию и «напряженность на границе». Бывшая команда собиралась помогать новым владельцам как частные лица.

Также ликвидировали порядка семи фондов, которые занимались восстановлением или сохранением наследия. Например, «Северные Афины М.К. Огинского», «Краеведческое общество — Комотово», Ивьевский благотворительный фонд «Вместе в будущее». Они попали под волну ликвидации общественных организаций и объединений. За незначительные нарушения в документации тогда по заявлению Управления юстиции Гродненского облисполкома тогда ликвидировали десятки организаций.

Сколько объектов в Гродненской области?

Только в области усадеб около 600, посчитал автор книги «Старинные усадьбы Гродненщины», профессор Белорусского государственного педагогического университета Анатолий Федорук. По его материалам выпустили уже четыре книги из цикла. В планах — пятая, посвященная Сморгонскому и Щучинскому району.

Сюда же можно отнести включить мельницы, синагоги, рядовую застройку города, считает историк, знакомый с ситуацией. В Республиканском списке историко-культурных ценностей Беларуси по Гродненской области отражаются 745 объектов. «Сколько не в списке, сказать трудно», — считает историк. На портале globustut.by, которым пользуются гиды и краеведы, их более 3000.

Согласно программе «Культура Беларуси» на 2020−2025 годы, ввести в эксплуатацию планируют менее сотни объектов. За этот же период в список историко-культурной ценности внесли более сотни новых объектов. Остальным мог бы заняться частный бизнес.

Объект по цене семи бутылок масла

Иногда на продажу объектов уходят годы. В итоге дворцы и исторические здания продают за одну базовую величину — 37 рублей ($ 13). Такой Указ № 169 подписал в 2019 году Александр Лукашенко. Согласно ему, госимущество можно продавать с рассрочкой до трех лет, а торги начинать с одной базовой величины.

За одну базовую продали каждый из шести объектов гродненского аэровокзала. За 11 лет стоимость аэровокзала изменялась от 23 млн неденоминированных рублей в 2010 году до 1 базовой величины (21 рубля) в 2016. Там можно было построить объект административно-хозяйственного назначения или гостиницу. Объект пока на стадии исследований.

Дом офицеров в Гродно пытаются продать семь лет. Сначала его хотели продать за $ 2,96 млн. В итоге его продают за одну базовую. Зато новый владелец должен будет снести пристройку советской эпохи — в определенные сроки.

За одну базовую величину продают и два бывших военных штаба на ул. Яснопольской, 12 Г и 12 Г/1. За год до этого за них хотели получить 571 300 рублей. На этом месте могут появиться магазины или социальные объекты.

Власти: будем более активно вовлекать

Не многие инвесторы понимают, с чем им придется столкнуться, цитирует Владимира Караника «Гродненская правда». Приобретение объекта, имеющего статус историко-культурной ценности, накладывает серьезные обязательства — по содержанию, восстановлению, подходам к реконструкции.

— Не все к этому готовы. Многие надеются привлечь какие-то ресурсы, не находят их, и в результате работы не проводятся. Объект разрушается дальше, и мы своевременно изымаем его, чтобы не допустить полного разрушения, — сказал Владимир Караник. — Сейчас изменились подходы к реконструкции историко-культурной ценности третьей категории. Упростились подходы не в ущерб сохранению объектов. Мы надеемся, что это позволит более активно вовлекать эти объекты в хозяйственный оборот, что, во-первых, позволит их сохранить и восстановить, во-вторых, создаст дополнительные рабочие места.

Бизнесмен не согласен

Нежелание бизнесменов инвестировать в наследие обусловлено сложившейся системой управления объектами историко-культурного наследия. Это отсутствие стимулов для владельцев, сложные бюрократические процедуры по утверждению проектов на разных этапа и система наказаний за несвоевременный ввод в эксплуатацию, объясняет историк, знакомый с ситуацией. Бизнесмен, знакомый с ситуацией, согласен с историком и называет сроки «дискриминационными».

«Это очень опасно для инвестора. Ведь здания старые, документации на них чаще всего нет никакой, нужно делать исследования, потом разрабатывать проект. И чаще всего проект будет очень большой и сложный, так как ни отопления, ни канализации в таких зданиях, как правило, нет. Они не соответствуют строительным нормам, санитарным, пожарным и многому еще. Проект нужно провести через госэкспертизу, и успеть реализовать. А если здание еще и историко-культурная ценность — тут еще и Минкульт подсоединяется, который требует не просто принять проектные решения (видимо, оптимальные), но и обосновать их научно и исторически. И это все за три года — мало реально.

И тут государство со своими санкциями: не успел? А уплати штраф для начала, а потом мы и отобрать еще можем, так как не уложился в сроки. Ну и зачем это инвестору, который хочет построить отель или ресторан?"

Главное же препятствие для бизнесмена, который захочет вложиться в белорусский объект — отсутствие «инвестиционного климата» и «максимально вредная среда» для инвесторов, поделился с Hrodna.life источник.

«Это комплексное понятие, но главное — отсутствие независимого суда. Без него никакие гарантии и льготы не решат ничего. Нет независимого суда, нет гарантий собственности, значит — нет независимых бизнесменов, они все существуют только по «благодати» государства и могут быть лишены всего молниеносно. Поэтому не может быть интереса в долгосрочных проектах, да еще и с малым доходом или вообще без него, только с социальным эффектом.

Не признают историко-культурной ценностью, чтобы не спугнуть инвестора

По словам источника, бизнесмену проще не связываться со «стариной», а найти участок и построить современное здание.

Исследования культурного центра ICOMOS показывают, что включение объекта в список историко-культурных ценностей снижает его инвестиционную привлекательность, а не повышает ее — из-за дополнительных сложностей согласования. «Поэтому даже если инвесторы заинтересованы в приобретении и реконструкции исторической недвижимости, они стремятся найти недвижимость, которая не обременена этим статусом», — объясняет историк.

В крупных городах инвесторы готовы за «лакомый кусок» недвижимости в центре города с большой пропускной способностью платить, терпеть, годами заниматься документацией. В небольших городах сложнее. Поэтому существует такой неформальное «согласие» с райисполкомом не стимулировать внесение объектов в список историко-культурной ценности.

Бизнесмен отмечает, что участие Минкульта важно, чтобы памятник сохранился, но «инвестору нужно помогать, а не кнутом лупить». «ЕС стимулирует реконструкцию памятников. Можно получить грант на реновацию размером до 80%. Его не нужно возвращать. И никаких драконовских сроков».

«В мире существует практика: когда бизнесмен вкладывает свои деньги в восстановление исторического памятника, его налогообложение идет по льготному режиму. У нас наоборот — есть дополнительный налог на хозяйственную деятельность в памятнике архитектуры. В мире существуют грантовые программы, стимулируемые государством, часто — администрируемые государственными органами, которые открыты для всех форм хозяйствования, в том числе для частных. Они позволяют покрыть расходы, например, на исследование или консервацию определенных ценных элементов. У нас это все отсутствует. Тем более, государственные средства почти недоступны негосударственным организациям. Редко такое случается — например, с церковными зданиями».

Заставить купить подобный объект бизнесмена может заставить только желание вложиться в сохранение наследения, считают источники редакции. «Сопряженное с большим риском потерять вложения даже не по бизнес-рискам — не окупился проект, так как люди не покупают продукт, а из-за непонимания или нежелания государства работать с инвестором».